Lige nu glæder vi os over milliarderne, der skal redde verden fra krisen, men en enorm regning er på vej. De historisk lave renter vil sandsynligvis eksplodere, når økonomien vender. Det kan sende mange danskere med flekslån og afdragsfrie lån fra hus og hjem.

Renten har stort set aldrig været lavere. Den ser oven i købet ud til at falde endnu mere frem mod december, hvor boligejere med flekslån får fastlagt renten for typisk et år ad gangen. Men tiden med næsten gratis penge kan få en brat ende, og det kan få store konsekvenser for boligejere med risikable lån, advarer økonomer.

Med de nuværende lave priser på flekslån og relativt høje renter på de sikre lån vælger endnu flere danskere end tidligere at ride med på bølgen og tage den kortsigtede gevinst hjem. I første kvartal af 2009 valgte 83 procent af de boligejere, der optog nye lån, således at satse på, at den globale krise vil sikre lave renter en rum tid endnu, viser tal fra Realkreditrådet og Realkreditforeningen.

Det betyder, at de rene rentetilpasningslån nu udgør 30 procent af det samlede udlån hos realkreditten, mens variable lån med renteloft udgør 20 procent. Den anden halvdel af danskerne holder fast i de traditionelle, fastforrentede lån.

Samtidigt er 50 procent af det samlede udlån på 2.225 milliarder kroner til boligejerne udbetalt i form af lån uden afdrag. Mest bemærkelsesværdigt er det, at blandt de afdragsfrie lån udgør de rentefølsomme flekslån nu 41 procent af det samlede udlån.

Det er denne cocktail af flekslån og afdragsfrie lån, der udgør en trussel for både den enkelte boligejer og for hele boligmarkedet, advarer økonomer.

"Det kan give anledning til bekymring, fordi boligejerne påtager sig en større risiko. På den anden siden må man have en forhåbning om, at selskaberne har strammet tilstrækkeligt på kreditvurderingen. Vi må krydse fingre for, at de laver god risikostyring og kun låner til folk med luft i budgettet, så det ikke er en slags sidste panik før lukketid, fordi friværdierne er pressede og folk mister jobbet," siger professor i finansiering Peter Løchte Jørgensen fra Handelshøjskolen, Aarhus Universitet.

Hjælp for 90.000 milliarder kroner

Den seneste tids hjælpepakker, bankpakker og statsgarantier udgør den største vitaminindsprøjtning til verdensøkonomien nogensinde. Nordea anslår den samlede beløbsramme til utrolige 90.000 milliarder kroner. Den regning skal på et tidspunkt betales, blandt andet i form af udstedelse af statsobligationer, som køberne vil forlange en risikopræmie for. Det vil presse renten op.

Og i det øjeblik, de mange hjælpepakker for alvor begynder at virke, da vil inflationen med stor sandsynlighed stige kraftigt, og så vil centralbankerne straks hæve renterne betydeligt. Den såkaldte rentekurve på finansmarkederne har sjældent været så stejl som nu, og det indikerer ifølge nationaløkonom Jens Kjær Sørensen, at perioden med så lave renter kan blive kortvarig.

"Boligmarkedet vil fremover være ekstremt sensitivt over for ændringer i renten. Da Nationalbanken udelukkende fører fastkurspolitik mod euroen, er det danske boligmarked underlagt ECBs monetære politik. Her er det inflationen, som er den altafgørende, og da der indgår husleje men ikke boligpriser i udregningen af inflationen, kan man ikke forvente, at ECB kommer de danske boligejere til hjælp," siger cand.polit. Jens Kjær Sørensen.

Han skrev allerede i foråret 2006 speciale fra Københavns Universitet om en kommende, global finanskrise. Hans synspunkt var - og er - at alt for meget og alt for billig kredit skabte en verdensomspændende boligboble.

"Boligen udgør det aktiv, hvor man nemmest opnår sikkerhed til at geare sig under en højkonjunktur. Eksistensen af både flekslån og afdragsfrie lån kan være grundlag for en farlig spekulationscocktail, da efterspørgslen efter boliger under en højkonjunktur vil stige eksponentielt, uden at udbuddet kan nå at justere," siger Jens Kjær Sørensen.

Ledigheden hjælper heller ikke

Men når kredit igen bliver dyr, så falder efterspørgslen markant. Det presser priserne på boliger ned. Prisfaldet på boliger kan altså tage ny fart, selv om de generelle økonomiske faktorer skulle vise tegn på bedring.

Dertil skal lægges, at ledigheden den seneste tid er vokset med omkring 10.000 personer om måneden, og at der med udgangen af næste år forventes at være mellem 150.000 og 200.000 ledige. Det vil også presse boligmarkedet, så endnu flere end de nuværende omkring 200.000 boligejere risikerer at stå med en gæld, der er større end boligens værdi. Siden toppen i tredje kvartal 2006 er der skåret 560 milliarder kroner af de samlede friværdier - det svarer til et fald på 28 procent.

Mangler en stødpude mod chok

Med et afdragsfrit lån opbygger man ikke den samme buffer mod prisfald, som man gør med et traditionelt lån, og hvis det oven i købet er et flekslån, kan man være ilde stedt. Hvis boligens værdi er faldet, er det ikke sikkert, at man overhovedet kan få lov at optage et nyt lån hos realkreditten. I debatter om risikoen ved flekslån giver mange boligejere ellers udtryk for, at når renten begynder at stige, så vil de søge ly i et fastforrentet lån.

"Det kan man jo ikke køre en strategi på. Hvis renterne stiger, så stiger de fastforrentede lån også," siger professor Peter Løchte Jørgensen.

"Men man kan ikke fortænke folk i at have den opfattelse, at når noget går galt, så redder regeringen os sikkert. Vi har set en ufattelig strøm af redningspakker fra en ellers liberal regering. Banker af en vis størrelse får jo ikke lov at gå ned, og man kan måske drage en parallel til boligmarkedet, som også er "too big to fail". Hvis tilstrækkeligt mange boligejere kommer i klemme, så vil nogen nok gribe ind, kan man tænke," siger Peter Løchte Jørgensen.

Selv om flekslånene boomede i første kvartal i år, mener professoren, at banker og realkredit på den hårde måde har lært, at husholdningerne også skal have god rådgivning og sikres god risikostyring. Han har derfor en mistanke om, at man skal være mere bekymret over nogle af de gamle flekslån og afdragsfrie lån.

"Mellem 2004 og 2006 blev der købt rigtigt mange boliger, som - set i dagens lys - blev handlet alt for dyrt. Der kan ligge nogle overraskelser og vente."

Læs også: Hvad er problemet med risikolån?